Айтишники-релоканты поделились своим опытом покупки недвижимости от 250 тысяч долларов за границей в ипотеку в 2022—2023 годах. Devby.io публикует шесть историй.
Варшава
Покупатель: Senior iOS developer / team lead, работает как ИП
Квартира: 96 квадратных метров
Стоимость: 1 350 000 злотых (около 335 тысяч долларов)
Сумма ипотеки, ставка/срок: 850 тысяч злотых (около 210 тысяч долларов) под ставку 8,46% на 30 лет
Поиск
— Квартиру вместе с девушкой искал через otodom.pl и агентства недвижимости. Перед покупкой лично просмотрели только два варианта, а окончательный выбор делали между двумя квартирами с примерно равной стоимостью. В итоге купили трехкомнатную квартиру в доме 2000 года постройки с паркингом.
Плюсы: локализация (200 метров до метро), приемлемый ремонт (классический, вне времени), площадь плюс парковочное место в подземном гараже.
Цена/ипотека
Квартира обошлась в 1 350 000 злотых. Из них около 500 тысяч злотых составили собственные средства, а на 850 тысяч злотых взяли кредит в банке.
Сделка прошла в три этапа:
- Перевод продавцу квартиры 500 тысяч злотых.
- Отправка подтверждения перевода в банк.
- Перевод продавцу кредитных 850 000 злотых.
Собственные средств лежали на счете в Santander, где я обслуживался два года. Деньги перевезли из Беларуси частями без декларирования.
Определенные сложности возникли уже в Польше, когда эти деньги нужно было положить в банк на счет. У польских банков есть процедуры против отмывания средств: без подтверждения происхождения банк не примет деньги. К счастью, у нас были договоры о продаже машин и квартиры в Беларуси. Также есть лазейка, когда можно (на свой страх и риск) класть деньги в банк небольшими порциями — до 10 тысяч долларов раз в неделю.
Что касается кредита, то на момент поиска банков для получения заемных средств ситуация была такой: с иностранцами работали 5 банков, с ИП только 2. Так как я ИП, то выбирал из двух банков и остановился на Pekao BP, так как здесь нам готовы были выдать кредит на сумму больше, чем другие банки. С нашими доходами в других банках мы могли рассчитывать только на 600−650 тысяч злотых (148−160 тысяч долларов).
Правда, от месяца к месяцу условия меняются, поэтому следует обращать внимание на то, что актуально сегодня. Каждый банк имеет уникальный набор требований, и этот набор меняется в зависимости от спроса. Иногда банки понижают порог (количество условий) для иностранцев, чтобы выдать больше кредитов.
С учетом фиксированной ставки (8,47%) и срока кредита ежемесячный платеж по ипотеке составляет 6650 злотых (1650+ долларов).
Для расчета кредитоспособности некоторые банки в Польше требуют доходы за последние 6 месяцев или год, а некоторые — исключительно годовую декларацию PIT. В моем случае это был PIT за 2021-й (несколько месяцев) и банковская выписка о доходах за 2022 год.
Полагаю, что нет порога для получения права на ипотеку. Скорее, у банков работает правило «больше доходов — больше кредитоспособность». Также в необходимый набор документов для банка вошли ВНЖ, подтверждение об отсутствии задолженностей по налогам и отчислениям в ЗУС. Кстати, кредит брали на двоих с девушкой, поэтому банк суммировал наши доходы при расчете суммы заемных средств.
Для совершения сделки не требовалось разрешение МВД. В Польше такое разрешение необходимо в случаях, когда вместе с недвижимостью приобретается участок земли, а также при покупке любой недвижимости в приграничной зоне, за исключением кооперативной формы собственности.
При планировании ипотеки обязательно стоит обращаться к услугам так называемого дорадцы (советника по кредитам). Они получают процент от стоимости кредита (от банка), соответственно для кредитополучателя его услуги бесплатны. Советник заинтересован, чтобы клиент получил кредит, так как от этого зависит его доход. Поэтому он (в теории) стремится найти наиболее выгодное предложение на рынке.
Иногда бывает (как в нашем случае), что советник имеет своих знакомых из работников банков, что ускоряет и упрощает процедуру оформления ипотеки.
Варшава
Квартира: 76 квадратных метров
Стоимость: 1 190 000 злотых (295 тысяч долларов)
Сумма ипотеки, ставка/срок: 950 тысяч злотых (235 тысяч долларов) на 7 лет под 7,47%
Поиск
— Все вышло спонтанно. Хозяин нынешней съемной квартиры поднял аренду с 4 до 5 тысяч злотых, и мы решили, что надо начинать думать о своем жилье.
Искали на olx, otodom, только варианты с огрудком или открытой площадкой на верхнем этаже, готовым ремонтом и не в пригороде, поэтому хороших вариантов было немного. Искали около месяца, всего посмотрели шесть квартир.
Еще один вариант с огрудком и отличным ремонтом понравился, но там хозяин квартиры был мутный, постоянно повышал цену и переносил встречи для подписания предварительного договора (возможно, пытался найти лучший для себя вариант). Остальные варианты не нравились из-за ремонта или огрудка (часто огрудки неудачной формы и на виду у прохожих).
Цена/ипотека
Остановились на трехкомнатной квартире с открытой площадкой около 30 кв. метров, с хорошим видом, новым ремонтом.
Сделка по покупке квартиры пока еще в процессе. Я уже заключил предварительное соглашение с собственником и внес задаток 100 тысяч злотых (24,5 тысячи долларов). Также получил предварительное согласие банка на ипотеку, заказал финансовую оценку квартиры и пока жду.
Собственник снял квартиру с продажи и ждет, когда я решу все вопросы с кредитом. На это дается два месяца.
В предварительном договоре прописано: какая квартира, в каком состоянии и условия продажи. Если подписать предварительное соглашение у нотариуса, то собственник не сможет продать квартиру кому-либо, кроме меня. Но мы не стали так заморачиваться и подписали сами.
Обычно залог в предварительном соглашении составляет 10% от стоимости квартиры и является невозвратным. Но мы договорились с риелтором и собственником о возврате залога, если три банка откажут в кредите. Я работаю как ИП менее двух лет, КЧП (временный вид на жительство) заканчивается меньше чем через три месяца. Только два банка готовы предоставить кредит — Santander и Pekao. Так как я обслуживаюсь в Santander, мне было удобно профинансироваться здесь.
Кредит мне дают на 950 тысяч злотых (235 тысяч долларов) на 7 лет под фиксированную ставку 7,47%. Месячный платеж составит 15 тысяч злотых (3720 долларов), включая страхование жизни и страхование имущества.
Бостон
Дом: 170 квадратных метров
Стоимость дома: 600 тысяч долларов
Сумма ипотеки, ставка/срок: 550 тысяч долларов под 6% на 30 лет
Поиск
— Дом искали около двух месяцев. У нас был список требований и желаний: задний двор, хороший и спокойный район, недалеко от города.
Пересмотрели 7−10 домов лично и очень много онлайн на самом популярном сайте zillow.com, а также на сайтах, к которым доступ дает твой риелтор.
Где-то не нравилось состояние дома, где-то цена, где-то не устроило наличие home owners association (товарищество собственников жилья). Они есть в некоторых районах и имеют свод правил. Например, нельзя ставить заборы, делать что-то на своем заднем дворе, дом должен быть определенного цвета. И товариществу ежемесячно надо делать отчисления. Их размер зависит от того, есть ли в районе, например, какие-то общие зоны пользования, что делается по содержанию и уборке района. Это может быть и 50 долларов, и 500 долларов в месяц.
С собственниками домов в процессе поиска мы не встречались. Только со своим риелтором, который в свою очередь встречался с риелтором продавца.
Услуги риелтора оплачиваются продавцом. Он помогает в коммуникации, во всех процессах и в переговорах о цене. Продавцу оба риелтора обходятся в 5−6% от стоимости сделки. Эти 5−6% потом делятся между риелторами пополам.
Мы сделали 5 офферов собственникам разных домов, прежде чем смогли купить. В США очень конкурентный рынок, и оффер на дом надо выиграть у других покупателей, предлагая больше денег, отказываясь от инспекций, платя все наличкой и т.д. Мы предлагали к запрашиваемой цене 50+ тысяч долларов сверху, но все равно проигрывали. А дом, который в итоге купили, обошелся без таких дополнительных затрат.
Площадь нашего дома около 1800 кв. футов (около 170 кв. метров). Четыре спальни, гостиная, кухня, столовая, гараж, большая территория (около одного акра), хороший район и в целом хорошее состояние, учитывая, что дому уже лет 40. Но чтобы привести дом полностью в порядок и сделать его под себя, придется в течение года-двух вложить около 50 тысяч долларов, если рассчитывать на свои силы. В основном это будут траты на косметический ремонт: пол заменить, покрасить внутри и т.д.
Цена/ипотека
Общая стоимость дома — 600 тысяч долларов. Из них мы вложили 10% собственных средств, остальное — ипотечный кредит на 30 лет под 6% годовых. При желании можно выплатить быстрее. Ежемесячно платеж по ипотеке с учетом налогов и страховки составит около 4 тысяч долларов.
C получением кредита не было проблем. На тот момент мы находились в стране по рабочей визе чуть меньше двух лет. Банк попросил подтверждение от работодателя о том, что я, скорее всего, продолжу работать в той же должности в обозримом будущем. Также банку нужна была информация о визе, об активах и кредитах в других банках, о доходах. Если положил наличные на счет, банк спросит о происхождении средств.
Все документы делаются в пару кликов онлайн и посылаются тоже онлайн. Банк делает pre-approval в течение двух дней при наличии всех документов и высылает примерные условия. После того как собственник принял оффер на дом, еще около месяца уходит на закрытие сделки: провести инспекции, оценку дома, подписать документы.
В зависимости от платежеспособности затраты на выплату ипотеки могут составить до 30% от грязного дохода на семью, включая налог (property tax) и страховку.
Property tax распределяется на весь год. В каждом штате и даже в каждом городе он разный. Есть штаты с маленькими property tax, есть с большими. Зависит от текущей цены дома и пересчитывается каждый год.
Если есть другие кредиты, например, на автомобиль или кредитные карты, банки также на это обращают внимание и уменьшают сумму ипотеки. У нас других кредитов не было, кроме небольших кредитных карт. Мы рассчитывали бюджет с хорошим запасом и не брали дом дороже, хотя банки предлагали взять кредит на большую сумму.
Полчаса от Амстердама
Покупатель: Dev Team Lead
Квартира: около 100 квадратных метров
Стоимость: 400 тысяч евро
Сумма ипотеки, ставка/срок: 400 тысяч евро на 30 лет, ставка 4% — в течение первых 10 лет
Поиск
— Искал квартиру в небольшом городе (не хотел бы его называть), в 30 минутах езды от Амстердама, в котором снимали жилье после приезда в страну. Плюсы: относительно доступные цены, расположение, инфраструктура. Минусы: не Амстердам, поэтому иногда за большой жизнью нужно ездить в столицу или другие крупные города.
Так как зона поисков была ограничена одним городом, то смотрели все доступные в нем варианты, в том числе и те, которые были недавно проданы, чтобы понимать рынок.
Строительством нового жилья здесь особо не балуют, а купить недвижимость можно только выиграв в лотерею среди всех покупателей. Поэтому смотрели на вторичный жилой фонд, который иногда может быть с историей в сотни лет.
Вживую посмотрели около пяти вариантов. Где-то не хватало площади, где-то вид из окна был не тот, где-то не было лифта. В итоге купили трехкомнатную квартиру площадью почти 100 кв. метров, которая нас устроила по большинству параметров. Из дополнительных плюсов нашей квартиры можно назвать хорошую транспортную доступность и то, что у хозяев вкус схож с нашим. Они оставили свою мебель, частью которой мы продолжаем использовать. А еще недалеко море.
Цена/ипотека
Квартира обошлась в 400+ тысяч евро. Чем ближе к Амстердаму и новее жилье, тем выше цены. Некоторые квартиры могут стоить вплоть до миллиона евро.
В 2022-м покупатели оказались в ситуации, когда рынок из-за низких ковидных процентных ставок перегрелся и цены сильно выросли. Когда процентные ставки стали расти, начали понемногу остывать и ожидания продавцов. Свое жилье мы купили без «овербида» (который был нормой почти пару лет) и даже чуть снизили цену, чем удивили нашего агента.
На всю стоимость квартиры взяли ипотеку. Это распространенная практика в Нидерландах, когда банки покрывают до 100% стоимости квартиры без первого взноса.
Для иностранцев с ВНЖ, постоянным или временным трудовым контрактом, которые проработали в стране 3−6+ месяцев, нет никаких особенных требований по документам. Платежеспособность проверяется справкой от работодателя с указанием типа контракта и годовой зарплаты. Если очень упрощенно, то максимальная сумма ипотеки считается по суммарному gross доходу домохозяйства за год, умноженному на 5.
Кредит на 30 лет. Это стандартный срок продолжительности ипотеки в Нидерландах. В течение 10 лет будет действовать фиксированная процентная ставка — 4% годовых.
Взять ипотеку можно и с плавающей ставкой с возможностью зафиксировать позже. Срок фиксации влияет на ставку, и могут отличаться расчеты максимальной суммы кредита. Фиксированная ставка через 10 лет переходит в актуальную плавающую. Но, вероятно, даже потом будет возможность зафиксировать ставку на разные сроки.
Важное уточнение: банки в Нидерландах могут устанавливать ограничения по досрочному погашению и рефинансированию ипотеки. Например, может быть полное ограничение на досрочное погашение и рефинансирование, может быть частичное, например, погашение не более 5% в год дополнительно от тела кредита.
Также при покупке могут быть дополнительные затраты: на техническую инспекцию, оценку жилья для банка, комиссию агенту (часто около 1% от стоимости), комиссию советнику по ипотеке. Привлекать такого советника надо обязательно. Он разъясняет, во что люди ввязываются на 30 лет, и отвечает на все вопросы. Агенту тоже платили, хотя в нашем случае вложение было сомнительным. Также есть налог на переход недвижимости: 2% от стоимости при приобретении жилья в личное пользование, 6−10% для тех, кто покупает второе жилье.
Ежемесячно по ипотеке я буду платить около 1500 евро, что сопоставимо с ежемесячной платой за аренду в частном секторе. Эта сумма уже с учетом налогового возврата. В Нидерландах часть уплаченных процентов по кредиту возвращается в виде «налогового возврата». Сейчас он составляет около 40% от платежей по процентам за кредит. Государство таким образом поддерживает приобретающих жилье.
Амстердам
Квартира: 55 квадратных метров
Стоимость: 420 тысяч евро
Сумма ипотеки, ставка/срок: 420 тысяч евро на 30 лет, ставка 4,5% — фиксированная на 10 лет
Поиск
— Квартиру искал на вторичном рынке. Первички в Амстердаме очень мало. Все распродано на несколько лет вперед, а ждать не хочется. Квартиру рассматривал больше как инвестицию, так как платежи по ипотеке равны стоимости аренды квартиры. Если цены продолжат расти, планируем лет через 5 продать квартиру и взять что-нибудь побольше или уже в другой стране, если решим переезжать.
Чтобы найти квартиру, воспользовался услугами специального агентства. В Нидерландах каждую услугу можно отдельно покупать у специализированных компаний. Например, есть агентства недвижимости (ездят с тобой смотрят каждую квартиру, подыскивают варианты), есть агентства, которые только оценивают стоимость квартиры или только техническое состояние. А есть агентства, которые закрывают все эти вопросы. Получаешь все одним пакетом и дешевле. Пакет стоит 5500 евро минус скидка для некоторых компаний. В моем случае скидка составила 500 евро.
На мой взгляд, процедура покупки квартиры в Нидерландах достаточно сложная. Должен быть агент с двух сторон (продающей и покупающей), квартира инспектируется инженером и специальным агентом, который оценивает жилье. Весь процесс занимает 2−3 месяца и выматывает очень сильно. Но в конечном итоге есть ощущение, что ты знаешь, что покупаешь за свои деньги, и никто никого не обманет. Не будет потом протекающих потолков или асбеста в стенах (что тут не редкость).
Цена/ипотека
В результате поисков купил двухкомнатную квартиру 55 кв. метров с одной спальней и кабинетом для работы. Квартира обошлась в 420 тысяч евро. За такие деньги можно купить квартиру в более новом доме и в два раза больше по площади где-нибудь в часе езды на поезде от Амстердама. Но мы выбрали Амстердам, так как не хочется зависеть от поездов, а в офис ездим почти каждый день.
Покупку квартиры полностью профинансировал за счет ипотечного кредита. Ежемесячный платеж (проценты и основной долг) — около 2,2 тысячи евро в месяц.
Для экспатов условия выдачи ипотеки в Нидерландах даже лучше, чем для местных. И местные, кстати, часто недолюбливают нас за это. Тем, кто переехал по High-skilled migrant визе, даже первоначальный взнос не нужен. Банк покрывает 100% от покупки.
Сейчас ставка достаточно высокая, около 4,5% (фиксированная на 10 лет). Для сравнения, два года назад была 1−1,5%. Если берешь ипотеку от банка на 100%, то никакой особой проверки не делают, просят контракты с работы и информацию о доходах. Если хочешь вложить свои деньги, чтобы меньше ипотеки оплачивать, есть более серьезный due diligence, включая anti-money laundering расследование. Но если есть подтверждение, откуда деньги (например продажа недвижимости в Беларуси), то все достаточно легко. Кэшем, естественно, платить нельзя, нужно предварительно положить деньги на счет.
Гаага
Дом: 115 квадратных метров
Стоимость: 650 тысяч евро
Сумма ипотеки, ставка/срок: одна ипотека на 360 тысяч евро под 4,6%, вторая — на 190 тысяч евро под 2,1%
Поиск
— Девять лет назад мы с коллегой купили дом в Нидерландах. Сейчас хотим его продать, а пока купили новый дом 2022 года постройки.
Недвижимость искали на популярном нидерландском сайте funda.nl. Пересмотрели порядка 10−12 вариантов, прежде чем нашли подходящий.
Другие варианты не устраивали прежде всего ценой. Летом прошлого года ситуация на рынке была такая, что к запрашиваемой цене приходилось докидывать еще 5−10%, чтобы выигрывать аукционы. Наши ставки проигрывали. Некоторые дома, несмотря на молодой возраст, имели технические проблемы, заметные даже при беглом осмотре.
В нашем доме три этажа, пять комнат. Плюсы — возраст (1,5 года), энергоэффективность и экономичность: отсутствие газа, отопление/кондиционирование с помощью теплового насоса и теплых/холодных полов, автоматическая система вентиляции, индукционная панель для готовки и 12 солнечных панелей на крыше, которые по итогам года сводят потребление электричества к математическому нулю.
Дом угловой в ряду домов, поэтому только один сосед. Есть свое парковочное место, гараж для хранения велосипедов/мотоцикла и оптоволокно до 1 Gbit/s. Рядом есть парк с водоемами, в пешей доступности магазины и несколько торговых центров. На велосипеде легко добраться на пляж и в любую точку ближайших городов.
Цена/ипотека
Дом на момент покупки (летом 2022-го) стоил 640 тысяч евро. Еще 2% от стоимости нужно заплатить государству в момент передачи дома в собственность. Поэтому общая стоимость — около 650 тысяч евро.
В покупку мы вложили 100 тысяч евро собственных средств и взяли две ипотеки. Одна (переходная) выдана под залог старого дома и составляет 360 тысяч евро. На тот момент мы оценили дом в 400 тысяч евро, а банк выдал 90% от этой суммы (100% стоимости залоговой недвижимости банки не выдают).
Ставка по переходной ипотеке 4,6%, срок — один год. Ты платишь только проценты. Как только мы продадим дом, ипотека будет автоматически погашена из средств, вырученных от продажи. Если дом за год не продадим, то банк продлит ипотеку, а ставку пересмотрит с учетом ситуации на финансовом рынке.
Второй ипотечный кредит, на 190 тысяч евро, нам выдали на 30 лет под плавающую ставку 2,1%. Несколько раз в год банк может повысить ставку в пределах 2−5% без согласования с нами. Рискованно, но мы планировали погасить кредит досрочно. Ежемесячно платежи составляют более 2 тысяч евро, поскольку мы еще не продали старый дом, чтобы частично погасить новую ипотеку.
Для ипотеки достаточно вида на жительство и постоянной работы. Ты предоставляешь контракт на неопределенный срок, либо работодатель подтверждает намерение в обозримом будущем оформить такой контракт. Также для подтверждения платежеспособности нужно предоставить банку информацию о поступлениях на счет в течение 3−6 месяцев.
Нижняя граница допустимой зарплаты мне неизвестна. Думаю, ипотеку выдадут и при минимальной зарплате, но на небольшую сумму.
Читайте также на Devby.io:
Как купить квартиру в Польше, Грузии, Албании. 4 истории от айтишников
«Вложил 200К, вернул 180». Как айтишники спешно продают квартиры в Минске
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше