Риелтеры ожидали, что рынок недвижимости весной активизируется. И не зря. В марте в Минске заключили 1439 сделок купли-продажи квартир. Эксперты рассказали Realt.by, отразился ли рост доллара на стоимость объектов, какие квартиры сейчас самые ходовые и что делать тем, кто хочет продать жилье, находясь за границей.
«За последние 5 лет рынок кредитования недвижимости для покупателей стал понятным»
Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев отмечает, что в марте было на 10% больше сделок, чем в феврале, что был на несколько дней короче. Предложение сегодня значительно превышает спрос. По данным агентства, на одного потенциального покупателя приходится 7 квартир.
— По-прежнему увеличивается количество сделок по доверенности. С ними агенты работали всегда, но в 2019 году их в общей массе было всего 3−5%, в 2021—2022 они выросли до 10−15%. Сейчас их доля составляет 30%. Продают как те, кто переехал недавно, так и соотечественники, которые живут в других странах год или несколько лет. Если описывать эти объекты — это многокомнатные квартиры в хороших районах и с ремонтом. Однушки попадаются редко. Портрет покупателя примерно такой: семейный человек 35−45 лет. Доминантой всех заявок на продажу из-за границы является Польша, остальные менее 50% делят Чехия, Израиль, Литва, Эстония и даже США.
Эксперт обращает внимание, что сейчас меняются требования к доверенностям, поэтому советует перед тем как идти к нотариусу, уточнить формулировки у специалистов по недвижимости — это позволит сэкономить и время, и средства. О том, какие документы нужно подготовить, чтобы оформить доверенность, читайте по ссылке.
— Инвестиция в недвижимость остается одной из самых выгодных вариантов сохранения и приумножения денежных средств. Качество квартир для аренды становится с каждым годом все лучше. Пик конкуренции будет через несколько лет, когда полностью расцветет «Минск Мир». Люди уже готовы платить за аренду новостройки больше, чем за вторичку в старом доме.
Несмотря на рост курса доллара, цена квартир не изменилась. Ситуацию уравновесила сниженная ставка рефинансирования, а вместе с ней и снижение ставок кредитования.
— За последние 5 лет рынок кредитования недвижимости для покупателей стал понятным. Теперь люди рассматривают кредиты без страха. Условия практически достигли уровня 2018 года, когда говорили про «дешевые кредиты». И сервис для покупателей стал более доступным — сегодняшний покупатель, обращающийся в агентство недвижимости, может получить в одном месте весь комплекс услуг: не только выбор квартиры и расчет индивидуального кредита, но и также сопровождение подачи документов в банк.
«Взлета случиться не должно, но и падать цены не будут»
Независимый эксперт Наталья Литовская объясняет активность на рынке несколькими факторами:
— Весной многие хотят обзавестись новым или первым «гнездом». Сезонность проявляется каждый год, за исключением прошлого. Повлияли на количество сделок и снижающиеся ставки по кредитам. Сейчас докредитоваться на эквивалент 10−30 тысяч долларов стало проще. С 3 апреля условия стали еще лучше, ведь на 0,5% снизилась ставка рефинансирования. Она составляет сейчас 10,5%.
У белорусов по-прежнему нет иных доступных и понятных механизмов сбережения средств.
— Банковская система, после того как отдавала гражданам вклады мелкими порциями, не скоро восстановит народное доверие. То, что все вкладчики в итоге забрали свою валюту, в массовом сознании зафиксировалось слабо. Как в анекдоте — серебряные ложки нашлись, а осадочек остался.
Большой вклад в рынок недвижимости делают и покупатели из регионов.
— Агентства говорят, что каждый пятый покупатель квартиры в Минске — человек из регионов. Одни переезжают в столицу. Другие, как минчане, сохраняют так деньги. Третьи обеспечивают будущее детям: жилье покупается с формулировкой «пока посдавать, а потом ребенок в Минск поступит — будет где жить».
Наталья считает, что если ситуация на рынке и в стране будет оставаться такой же, то апрель должен стать рекордным по количеству сделок.
— Многих, конечно, волнует — а не взлетят ли ценники в реальных сделках? Доступные кредиты тому всегда способствовали. Но пока будут действовать ограничители — нерастущие реальные доходы, ограниченное количество людей с начальной суммой на покупку, подрастающий курс доллара и достаточное предложение на вторичном рынке, пополняемое «Минск Миром» и наследственными квартирами. Так что взлета случиться не должно, но и падать цены не будут. Пока — плато. При этом на первичном рынке, в проектах, которые стартовали в прошлом году, можем увидеть (и уже видим) увеличение цены квадратного метра на 30−50 долларов в эквиваленте. Застройщики склонны поднимать цены ближе к окончанию строительства, когда видят повышенный спрос. А спрос есть.
«Покупают квартиры в основном белорусы»
Александр Гринман, управляющий агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт» рассказал, что март, как и прогнозировалось, был активным. В январе и феврале агенты работали с клиентами и в первый месяц весны заключили сделки. Специалист отмечает, что в агентстве на одного клиента в среднем приходится от 5 до 10 квартир в зависимости от количества комнат.
— Лидирующей цепочкой по купле-продаже недвижимости является улучшение жилищных условий, на втором месте — раздел имущества. Достаточно много сделок заключается по доверенности. А вот показатель с привлечением кредитов в марте не вырос. Возможно, в апреле этот показатель будет выше с учетом того, что снизилась ставка рефинансирования.
Самые ходовые объекты — квартиры до 100 тысяч долларов. Что касается элитной недвижимости, то Александр советует продавцам чаще смотреть рекламные объявления, просить у своих риелтеров аналитику, сравнивать свою квартиру по цене, качеству и локации. И исходя из этого уже формировать цену.
— Покупают квартиры в основном белорусы. Большая часть иностранцев — россияне. Они бездумно недвижимость не скупают. Либо переезжают в страну на постоянное место жительства, либо покупают квартиры родителям, которые когда-то здесь жили. Из общей массы — примерно 2−3% сделок приходится на них. И этот показатель не меняется.
«Основная масса проданных квартир приходится на объекты до 60 тысяч долларов»
Количество новых объявлений от собственников, добавленных за март, в два раза больше, чем собственники выставили за февраль. А вот на покупателях приход весны особенно не отразился, считает Светлана Никитюк, агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ Форте». Количество сделок лишь немного больше, чем в феврале.
— Основная масса проданных за март квартир приходится на объекты до 60 тысяч долларов — их около 60%, от 60 до 100 тысяч — 30%, выше 100 тысяч — 10%. Хотя, если смотреть на объекты в Минске, которые сейчас в рекламе от собственников, то квартир по стоимости до 60 тысяч долларов на рынке менее 40%. От 60 до 100 тысяч долларов — чуть больше 40% и свыше 100 тысяч долларов примерно 20%. Думаю, исходя их этих данных можно сделать вывод, что некоторым собственникам стоит задуматься о снижении стоимости своей недвижимости, чтобы она стала более привлекательной для покупателей.
На рынке по-прежнему проводится много цепочек — сделок купли-продажи сразу по нескольким объектам. Большая часть приходится на тех, кто меняет имеющуюся квартиру на объект большей или меньшей площади. Немалую долю составляют приезжие из регионов и покупатели, что перевозят в город пожилых родителей или покупают детям для учебы и дальнейшей работы. Много сделок заключается и по доверенности. Так как сейчас начинается сезон загородной недвижимости, увеличивается количество сделок купли загородного дома в пригороде Минска взамен продажи столичной квартиры. Активно покупают и с помощью кредитов, этому способствует то, что ставка рефинансирования постоянно снижается.
— Просматривая базу, можно заметить, что цены на квартиры без ремонта или с совсем несвежим ремонтом в старых домах порой конкурируют с объектами в новостройках. Хочется отметить, что такие объекты в итоге продают по меньшей стоимости и с хорошим торгом. Наши аналитики обратили внимание, что разница между выставляемой ценой и реальной по сделкам, которые зафиксированы Национальным кадастровым агентством, отличается примерно на 10%. Это говорит о том, что торг сейчас находится на достаточно высоком уровне. И советовала бы владельцам квартир в старых домах выставлять более адекватные цены уже сейчас, так как потенциальные покупатели уходят в новостройки, которые выигрывают зачастую по цене и качеству.
Риелтер отмечает, что в продаже квартир в таких домах часто помогают клиенты, которые живут в этом же районе и не хотят из них переезжать. Это самый главный пласт покупателей в этой категории квартир.
— Ажиотажная волна, которая была прошлым летом и осенью, спала, но рынок остается активным и хорошим. Если ничего не изменится, то данные по сделкам в апреле будут примерно на том же уровне.