За прошлый год стоимость арендного жилья в Минске выросла на 10−15%. В 2025-м доллар уже успел прилично подешеветь, и цены для некоторых арендаторов закономерно изменились. С приходом весны квартиранты оживились, но об ажиотаже речь не идет. Агенты по недвижимости констатируют: спрос на рынке стабильный, вариантов хватает, цены на стабильном уровне. Какие квартиры и в каких районах Минска сейчас пользуются спросом, за сколько минимально можно снять однушку на месяц, как повлияло на аренду падение курса доллара и что будет с ценами в дальнейшем? Об этом российское информагентство Sputnik Беларусь поговорило с эксперткой.
За 200 долларов уже не найти
Сейчас наблюдается эффект плато, отмечает руководительница отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. Цены не растут с конца прошлого года, а притока новых арендаторов нет. Одним словом, стабильность.
«Есть мнение, что на рынке аренды остались только дорогие варианты. Но это не так. Да, уже нет квартир за 200 долларов в месяц, но тем не менее бюджетный класс все еще занимает львиную долю предложений», — говорит она.
Цены за аренду однокомнатной квартиры в Минске сейчас стартуют от 220 долларов. Как правило, речь идет о квартирах, давно не видевших ремонта и находящихся в отдаленных локациях.
Однушка с более-менее аккуратным ремонтом и не в центре города обойдется нынче арендаторам в 250−270 долларов. Квартира в новостройке с ремонтом без особых изысков и мебелью станет в 320 долларов и выше.
Средняя стоимость аренды двухкомнатных квартир составляет 300−350 долларов. С хорошим ремонтом и рядом с метро — все 400.
Цены в бюджетных «трешках» пляшут в районе 320−370 долларов, в комфорт-классе — от 370 до 500 долларов.
«Уставшим» квартирам нужен ремонт
Столичный рынок арендного жилья постоянно пополняется новыми предложениями — свежими квартирами из числа вчерашних новостроек. Но многие арендаторы финансово не могут потянуть заявленную стоимость аренды в новых квартирах и ориентируются на более бюджетные варианты.
«Реалии рынка таковы, что, если собственники не хотят терять деньги на простое квартир в поиске арендатора, если они хотят найти платежеспособных и аккуратных квартирантов, а также максимизировать свою арендную выручку, это, безусловно, заставляет их делать косметический ремонт, какой бы это дом ни был — хрущевка, панелька 80-х годов и так далее», — обращает внимание экспертка.
По ее словам, если хозяин условной весьма «уставшей» квартиры хочет видеть прилежного арендатора, ему необходимо сделать в ней хотя бы косметический ремонт.
«Мы понимаем, что это квартира с возрастными дефектами, морально и физически „уставшая“. И давайте транспонируем портрет квартиры на портрет возможного арендатора. Возможно, он будет неплатежеспособен и будет относиться к квартире соответствующим образом, понимая, что она не блещет комфортом и лоском.
Отсюда следует простая формула: если вы хотите получить арендатора платежеспособного, который будет дорожить этой квартирой, то и на старте она должна отвечать всем требованиям.
И речь не идет о премиум-ремонте, а просто о бюджетном, но аккуратном и лаконичном преображении», — рассуждает Почицкая.
Средний класс
Что касается квартир классов «комфорт» и «комфорт плюс», то в основном их арендуют представители менеджерского состава с хорошим заработком, приезжие бизнесмены и иностранные студенты. Эксперт констатирует, что работников IT-сферы, которые ранее массово снимали жилье в аренду, уже фактически нет. Оставшиеся все больше стали задумываться о приобретении собственного жилья.
«Раньше среди айтишников был четко виден тренд европейского характера: мол, сейчас я поживу в арендной квартире, потому что доходы и возможности позволяют. Но потом, когда доходы в IT-сфере снизились, многие из них пришли к выводу: зачем отдавать большие деньги за чужую квартиру, когда их можно пустить в покупку своей?» — отмечает тенденцию рынка агент по недвижимости.
В результате многие арендаторы поубавили свои аппетиты относительно требований к жилью: если раньше они брали квартиры в новостройках с хорошим ремонтом и рядом с метро, то сейчас переориентировались на более бюджетные варианты. При этом такие квартиросъемщики параллельно откладывают деньги на приобретение собственных «квадратов».
Баланс спроса и предложения
Сколько квартир в Минске сейчас предлагается к сдаче в долгосрочную аренду, посчитать сложно. В последнее время на этом рынке появилось много фейковых объявлений.
«Здесь мы можем основываться только на нашем экспертном мнении. Оно говорит о том, что рынок наполняется не настолько интенсивно, чтобы создать дисбаланс — по-прежнему наблюдается баланс спроса и предложения. Об этом говорит и тот факт, что стоимость в прошлом году поднялась, но сейчас цены замерли и остаются на том же месте. И особого притока новых арендаторов нет», — продолжает Маргарита Почицкая.
Она обращает внимание на то, что в столице стало больше трудовых мигрантов, которые арендуют квартиры. Но тут же уточняет: их не настолько много, чтобы как-то повлиять на спрос и расстановку сил в сфере жилой аренды.
«Они зачастую выбирают наиболее бюджетные варианты квартир, которые в простонародье называют „бабушатниками“. Нередко арендуют их коллективно», — поясняет эксперт.
Идеальный арендатор — кто он?
В большинстве случаях квартиры арендуют беларусы. Как правило, это молодые семьи и студенты — несмотря на то, что их количество изрядно уменьшилось в последнее время из-за появления в Минске новых общежитий.
«Никакого нашествия россиян, как часто спрашивают, нет. Арендаторы-иностранцы были всегда, но это буквально единичные проценты, даже не десятки», — подчеркивает собеседница.
Большинство собственников мечтают видеть среди своих арендаторов семью из двух человек в возрасте около 30 лет — с хорошим достатком, без детей и животных, а также не имеющих вредных привычек. Это идеальные арендаторы для многих владельцев квартир. Но чаще всего речь идет либо о вчерашних студентах, либо о молодых супругах с детьми и животными.
Агентка по недвижимости отмечает: каждую из этих категорий не стоит рассматривать как группу риска. Стоит познакомиться с арендатором, спросить, где он работает, чтобы оценить его платежеспособность.
«Не нужно никого бояться, нужно просто правильно подходить к выбору арендаторов. И если будет аккуратненькая квартира, то, соответственно, она и будет привлекать таких же аккуратных и платежеспособных арендаторов», — заверяет Почицкая, в очередной раз акцентируя внимание на состоянии арендного жилья.
Два главных требования
Однозначное «нет» от абсолютного большинства собственников — курение в квартире. Это главное требование. Второе условие — арендатор при заселении должен внести обеспечительный платеж. Это сумма, которая гарантирует владельцу недвижимости защиту от невыполнения обязательств арендатором, включая покрытие стоимости ремонта в случае ущерба.
«Для многих, кто впервые сталкивается с долгосрочной арендой квартир, это по-прежнему звучит как новость. Но здесь хотим обратить внимание, что этот обеспечительный платеж должен по факту просто возвращаться арендатору в момент приемки квартиры собственником, после окончания договора найма. В противном случае, если собственник обнаруживает, что, условно, обои нуждаются в переклейке, ламинат вздыбился, стиралка не работает — эти деньги он может оставить себе в качестве компенсации за причиненный ущерб», — указывает представительница «Твоей столицы».
Льготы для студентов
Средний срок долгосрочной аренды квартир в Минске — один год. Студенты — особый случай: иногородние живут в «съемке» с сентября по июнь, после чего на каникулы уезжают домой. В июле — августе для них может действовать льготная оплата: студенты платят, условно, не 250 долларов, а 150. На такой шаг многие собственники идут, если их устраивает арендатор и они не хотят искать нового.
«В очень редких случаях студентам несколько месяцев разрешается не платить. Но чаще всего они платят половину — это нормальная практика. И собственник не теряет на простое квартиры, и студент не переплачивает», — отмечает аналитик.
Районы-кварталы, жилые массивы
«Минск Мир», «Маяк Минска», «Новая Боровая», «Левада» — главные рекордсмены по числу квартир в сегменте «комфорт» и «комфорт плюс», сдающихся этой весной в аренду. В топе также район Лебяжьего — жилые комплексы «Променад», «Браславский», «Лазурит» и «Зеленая Гавань» — новый загородный проект недалеко от МКАД и минского гольф-клуба.
Среди бюджетных вариантов и в классе «комфорт минус» лидируют квартиры в районе станции метро «Малиновка» и проспекта Дзержинского.
«Если мы говорим про бюджет, то во главе угла прежде всего — стоимость и конкретная локация с привязкой, допустим, к месту жительства родителей, детскому садику, школе, работе. Порой можно услышать: в Шабанах никто не арендует. Арендуют везде — даже в Соснах! Вопрос лишь в цене», — добавляет Почицкая.
По ее словам, существует база данных арендаторов, которые находятся в так называемом листе ожидания. Такой же перечень есть и для квартир. Как правило, однушка улетает очень быстро — за день-два, иногда за неделю.
«Но тут все зависит от того, насколько квартира правильно оценена собственником. Часто бывает, что они не чувствуют рынок и завышают либо занижают стоимость. Хозяева двушек ищут арендаторов чуть дольше, поскольку там арендаторами чаще всего становятся семейные люди, привязывающиеся к конкретным локациям — работа, школа, детский сад и так далее», — поясняет собеседница.
Влияние доллара и прогноз по ценам
С начала года доллар подешевел на 13%. Но цены не выросли пропорционально просадке «американца»: условная двушка стоит уже не 1600 рублей, а 1350−1400. Для многих арендаторов, снимающих квартиры, стоимость которых формируется с привязкой к доллару, это, конечно же, плюс.
Как рассказала руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица», примерно 50% арендаторов заключают договоры аренды в рублях, вторая половина — в долларах (при этом платеж необходимо совершать в нацвалюте).
«Несмотря на то, что стоимость аренды исчисляется в беларусских рублях, собственник и арендатор все равно ориентируются на некую отметку в долларах. Поэтому те арендаторы, которые заключили договоры в беларусских рублях в момент, когда доллар был 3,4−3,5, сейчас вынуждены платить больше тех, кто заключил договоры изначально с привязкой к доллару», — прокомментировала Маргарита Почицкая.
В завершение она отметила, что сейчас очень благоприятное время на рынке аренды квартир: он уравновешен и спокоен — как финансово, так и психологически. Никаких стрессовых моментов не наблюдается. Он развивается естественно, да еще и с постоянным притоком новых квартир в новостройках. Но…
«Собственникам не стоит надеяться на то, что можно повысить цены, поскольку для этого нет предпосылок — притока новых и платежеспособных арендаторов. Сейчас их не наблюдается. У людей сейчас задача номер один — приобрести собственную квартиру, чтобы не жить в арендной. Поэтому аренда сейчас не приоритетна, ее никто не рассматривает как жилье на всю жизнь. Аренда — это транзитный шаг на пути к своей квартире», — заключает экспертка.